尖子生房企“謀變”
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發布 : 04-10
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圖片來源：地產壹線今年財報季，能夠按時舉行業績會的房企們，明顯從容了許多。在2023年春天，市場“倒春寒”感覺變弱，頭部房企的管理層們紛紛表示，看好行業的復蘇機遇：房地產仍然是一個好行業、可以長期堅持的行業。扛住了去年低谷期底線考驗，幸存的房企們必然先看到隧道外的曙光，但也有一個不能逃避的現實。經歷2022年多番嚴苛“洗禮”后，留下來的勇士們，面對的是一個規模有瓶頸，競爭者更強的世界。一些房企正在不斷調整自身的經營戰略，以適應未來十萬億規模的新常態。比如，龍湖表示，五年后，非開發業務利潤占比要達到50%以上；萬科也提出，各個經營性業務要對集團形成正向利潤貢獻的要求。這意味著，行業的“尖子生”們，已舍棄于開發業務上單磕規模的競爭模式，更注重優勢區域的精耕細作，并繼續尋找主營業務“護城河”之外的更多可能性。站在復蘇的新起點今年春天，市場不斷釋放出積極信號。根據易居房地產研究院數據，今年2月份，全國60個重點城市新房成交面積為2005萬平方米，環比增長47%，同比增長37%。這是20個月持續下降后，同比成交面積首次“由負轉正”。房企端也有感知。招商蛇口總經理蔣鐵峰在業績會上提及，今年1、2月招商蛇口的銷售增長很快，尤其2月份春節后，增長率比去年同期增長了50%-100%。在他看來，歷史上2月份很少有非常高的銷售額，招蛇的一些續銷項目，去化速度遠高于去年平均速度，有的甚至高于50%以上。春江水暖之時，不少優質房企在銷售、拓儲等領域也呈現回暖跡象。克而瑞3月房地產企業銷售TOP100排行榜顯示，3月TOP100房企實現銷售操盤金額6608.6億元，同比增長29.2%，環比增長42.3%，繼續保持雙增長態勢。在2月份銷售搶眼的龍湖集團，3月銷售額達到221億元，同比增長30.5%，環比增長26.9%，一季度累計業績同比增幅在36%。土拍市場回溫的過程中，民企拿地的活躍度也在提升。中指研究院數據顯示，2-3月拿地金額TOP15榜單中，民營房企占比已提升至半數左右。3月22日，北京昌平朱辛莊地塊吸引了42家房企舉牌，最后被上海民企大華集團奪得。3月31日，龍湖集團以超24億元在深圳摘得2幅優質地塊，成為深圳2023年首批集中供地的最大贏家。投資更理性、更聚焦2023年開局良好，在業績會上，頭部房企高層們不約而同表達了共識：最艱難的時刻已經過去。龍湖集團董事長陳序平表示，地產行業拐點已至，堅定看好這個10萬億量級的支柱產業；中海董事會主席顏建國也傳遞了類似的信心：行業依然是個好行業。萬科董事會主席郁亮對市場堅持“溫和恢復”的判斷。原因在于，1、2月需求急劇釋放后，三月市場沒有迎來“倒春寒”。但經歷了2022年的艱難爬坡，房企并未完全放松下來，反而對風險認知更加深刻、理性。多家房企都明確，今年不會輕易“增重”，以銷定投、量入為出是生存的基本法則。事實上，即便依托資源優勢的國央企，也露出謹慎的一面，越秀、中海、華僑城均都提到，要先搶回款，然后再做投資。中海表示，不會為了增加土地規模盲目擴張，包括收并購，核心還是看項目質量、資產質量；越秀則明確不會做紓困。當真正邁出擴張步伐時，如今房企更講究“區域聚焦”，高能級區域與城市成為頭部房企投拓首選。從去年拿地表現就可以看出，中海在2022年投資拿地中，一二線城市的貨值占87%，今年的可售貨量中，73%在一線和強二線城市；越秀地產新增37幅土地全部位于一、二線城市。龍湖也提到，未來投拓方向會盡可能“優中選優”，聚焦在20個主力城市和14個機會城市的核心區域。去年下行周期中，三四線城市去庫存缺乏動力，不少房企在低線城市遭受存貨巨幅減值、回款壓力劇增等難題。相比之下，高能級城市支撐度更高，價格更加堅挺，資產減值壓力更小，重點布局高能級城市的房企銷售、利潤受到沖擊影響較小，抵御風險的能力更強。賺快錢的年代過去了行業周期波動之時，能夠站立潮頭的房企，既能不斷根據市場狀況進行自我革新，也有高瞻遠矚的戰略定力。基于過去一年行業環境的詭譎變化，房企營收、利潤榜單均重新排了座次。據媒體機構梳理統計，在2022年，萬科企業以5038.38億元在營收榜單奪魁，碧桂園居于次席，龍湖集團則為近年來首入三甲。在利潤榜單上，萬科、龍湖、華潤置地分列三甲，實現凈利潤375.51億元、328.23億元、323.7億元。跳出過往的唯規模論，財報季里多元的數據，已然構建起另一幅清晰的行業頭部格局。新的競爭格局下，房企們的比拼更多維，也更聚焦于綜合實力。從去年開始，萬科加速推動“開發經營服務并重”的轉型發展。在郁亮眼中，行業無法再回到對住宅開發過于依賴的階段，開發、經營、服務并重是唯一選擇。年報顯示，2022年，在鞏固開發業務的同時，萬科的經營服務業務保持了雙位數增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%，成為開發業務之外的“能量補給”。龍湖的營收與利潤亦雙雙躋身三甲，同樣的，在其2022年年報中，也能找到經營性業務的巨大價值。財報數據顯示，2022年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億（不含稅），同比增長25%，5年復合增長35%，經營性利潤占比達27%。實際上，“第二曲線”業務對這些房企業績的支撐，并非一蹴而就。這兩家房企經營服務類業務的共同優勢在于，起步早、布局賽道比較全、各業務之間能夠協同。在“活下去”的口號聲中，萬科的多元化布局已成為其基本盤的重要組成，包括物業管理、物流、長租公寓等業務，分別成為細分領域的佼佼者。龍湖也已形成開發、運營及服務三大業務板塊，覆蓋地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造等多航道業務，構建“一個龍湖”生態體系。當然，要想形成新的利潤蓄水池，還必須投入長線資金和精力，這兩家房企能夠塑造起第二增長曲線，離不開穩健的財務基本盤。萬科、龍湖目前仍然是“三道紅線”全綠選手，值得一提的是，龍湖在整個2023年，都沒有境外債到期的壓力。企業的戰略定力也很重要，“經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，盡管短期盈利難有明顯貢獻，萬科會保持耐心。”郁亮說道。培育第二曲線的辛苦，龍湖也深有體會。但陳序平形容，“這是難而正確的事情”。種種不易的另一面是，周期波動后，龍湖成為了僅有的“開發+運營+服務”格局沒有被稀釋的頭部房企之一。
